Ceny nemovitostí v posledních letech narostly a určitě jste už kolem sebe slyšeli prognózy, že bublina na trhu nemovitostí brzy splaskne a ceny musí začít klesat. Možná s koupí bytu – k investici či bydlení – čekáte.
Ceny bytů ale téměř ve všech lokalitách nadále rostou. Vyplatí se dnes i přes vysoké ceny investice do nemovitostí? Na tuto otázku nám odpověděli tři odborníci:
Iztok Toplak – realitní makléř z RE/MAX G8 Reality, Ivana Birtová – investorka do nemovitostí a nájemních bytů a Petr Marek – předseda představenstva developerské společnosti Klíčanka.
Vývoj cen nemovitostí
Ceny nemovitostí před koncem roku 2018 stoupaly, začátkem roku 2019 stagnují. Důvodem zvýšení cen byl větší zájem o koupi nemovitostí, protože se zájemci obávali důsledků omezení a zdražení hypoték. Podle Českého statistického úřadu narazily ceny bytů v Praze na svůj strop již koncem roku 2017, poté ale po mírném zbrzdění začaly znovu stoupat.
Realitní makléř Iztok Toplak z RE/MAX G8 Reality nám na základě transakcí makléřů RE/MAX, jež dělá cca 7% transakcí na českém trhu, představil přehledy vývoje realizovaných cen nemovitostí a prognózy na rok 2019. Ceny nemovitostí budou podle něj a dalších odborníků na trh nemovitostí nadále stoupat.
Rozdíly v cenách bytů v Praze a zbytku ČR
Rozdíly v cenách bytů jsou velké, přičemž postačí rozlišovat Prahu a zbytek ČR. Důležitou roli hraje lokalita, typ vlastnictví a typ stavby. Iztok Toplak poukázal na několik zajímavostí ve srovnání pražských bytů a Ústí nad Labem.
Ceny nájmu v Praze pořád stoupají, zatímco v Ústí už se stabilizovaly. Ústí je specifické třeba i tím, že 1 m2 v bytě 1kk zde pořídíte za stejnou cenu jako v 4kk. V Praze v současnosti potřebujete na koupi 1m2 dva měsíční platy.
Družstevní byty jsou o 20-30% levnější, pokud nejde o opravdu lukrativní lokality. Ceny panelových bytů se stabilizovaly, cihla pořád stoupá. Za poslední 3 roky ceny meziročně stouply o 10-15%. Prognóza nárůstu cen bytů v roce 2019 je kolem 7%. Vývoj cen nemovitostí si můžete srovnat se statistikami idnes z 1/2019.
K čemu jsou dobré investice do nemovitostí?
Nejdůležitější úvahou, kterou je potřeba udělat při koupi investiční nemovitosti není ani tak aktuální cena, ale porovnání kupní ceny s nájmem. Klíčové je, kolik let potřebujete pro uhrazení bytu, resp. jaký vám byt přináší výnos.
Ivana Birtová – členka klubu, investorka a školitelka investování do nemovitostí nám vysvětlila, že i dnes se v Praze vyplatí koupit investiční byt a získat 5% výnos z pronájmu. A ještě vyššího výnosu lze docílit mimo Prahu.
Ceny memovitostí stoupají
Ceny nemovitostí za posledních 7 let stouply o 50%.Důvodů je mnoho:
- HDP i průměrná mzda neustále roste.
- Nezaměstnanost je nízká a lidé se nebojí o práci a nebojí se tedy zadlužit se.
- Úrokové sazby hypoték jsou velice příznivé.
- Nemalý podíl na situaci mají také sociální a demografické změny ve společnosti.
- Počet samostatně bydlících domácností se výrazně zvýšil.
- Zvýšila se délka dožití, mnoho lidí žije o samotě a i rozvodovost je stále vysoká.
- Mladší generace už nebydlí tak často s rodiči a ani nečeká na dožití starých prarodičů.
- Praha i další česká města jsou zajímavá i pro cizince.
- Všichni potřebují někde bydlet a nových bytů se pořád nestaví tolik, jako před krizí.
To všechno jsou faktory, které hovoří pro budoucnost nájemního bydlení, zvláště v kombinaci s omezeními ze strany ČNB, které komplikují získávání hypotéky na vlastní bydlení mnoha zájemcům.
Podle Ivany Birtové se aktuálně nevyplatí kupovat nemovitost kvůli spekulaci na stálý růst jeho ceny. Nemovitosti ale stále představují dobrý zdroj pasivního příjmu a zajištění na stáří. Bydlení patří mezi základní potřeby člověka a neztrácí hodnotu jako jiné komodity.
Rizika spojená s investičními nemovitostmi lze ošetřit
I investice do nemovitostí mají ovšem svá rizika. Problém mohou představovat neplatiči či neobsazený byt, ale tato rizika se dají ošetřit. V zásadě jde tedy stále o velmi snadný segment podnikání, kde z příjmů neplatíte zdravotní ani sociální pojištění a nepotřebujete k jeho provozování ani živnost.
Zájmy majitelů nemovitostí od r. 1990 zastupuje Občanské sdružení majitelů domů v ČR, které se kromě jiného výrazně zasazuje proti aktuálnímu návrhu Ministerstva průmyslu, podle kterého by se pronájem více než tří bytů v domě má stát živností se všemi dopady.
Hypotéky, legislativa a daně
Omezení hypoték v říjnu 2018 vyprovokovalo zvýšený zájem o koupi nemovitostí, protože mnozí očekávali, že získat hypotéku bude složitější, což se nyní po půl roce platnosti opatření jednoznačně potvrdilo. Velký vliv na vaši možnost získat hypotéku má vaše zadlužení ve formě dalších typů úvěrů, proto paní Birtová doporučuje nebrat si zbytečné spotřebitelské úvěry, kreditní karty či otevírat si kontokorenty.
Při koupi investiční nemovitosti vám banky nově nabídnou maximálně 60% úvěr, první cca 4 byty ale většinou není problém financovat i třeba z 80%. Už není třeba se obávat fixací úrokových sazeb hypotečního úvěru na dlouhé období, jelikož současné podmínky mimořádných splátek i předčasného splacení jsou regulované a velmi příznivé.
Příjem z pronájmu je oproti jiným druhům příjmů dobře nastaven i po daňové stránce. Mnoho investorů uplatňuje při jeho zdaňování 30% paušální výdaje, přitom by pro ně často bylo výhodnější uplatňovat skutečné výdaje.
Oproti příjmu z pronájmu můžete uplatnit odpisy nemovitosti – zrychlené i lineární, stejně tak i úroky z hypotéky na pořízení investičních nemovitostí. Jen je třeba to jasně odlišovat od zcela jinak postaveného odpočtu úroků z hypotéky na vlastní bydlení. V daňových a legislativních pravidlech kolem nemovitostí je určitě potřeba se dobře orientovat. Pokud se chcete naučit o investování do nemovitostí více, navštivte jeden ze seminářů Ivany Birtové.
Zvažujete nákup investiční nemovitosti?
Pokud si chcete investiční nemovitost či nemovitost k bydlení koupit, určitě zvažte nový developerský projekt Klíčanka, do kterého již mnozí členové Venture Clubu investovali. S aktuálním stavem projektu nás obeznámil Petr Marek – předseda představenstva a člen výboru Venture Clubu.
Projekt bytů Klíčanka představuje moderní bydlení 15 min. od centra Prahy s dokončením v červnu 2019. Průběh stavby a její vstup do finále můžete sledovat ve Fotogalerii na webu Klíčanky.
V klubu je aktuálně otevřená možnost investování do projektu nájemného bydlení Klíčanka CD. Venture Club se rozhodl odkoupit dva domy – domy C a D, tyto domy obsadit nájemci a následně prodat. Veškeré informace a možnost zadat příslib k investici jsou dostupné pro členy klubu po přihlášení do vnitřní sekce webu.
„Investice do nemovitostí na pronájem je podle mého názoru jednou z těch nejbezpečnějších investic vůbec. Pronajatá nemovitost vám poskytuje pravidelný příjem, díky kterému vás dlouhodobě nemusí trápit výkyvy její ceny, příjem z pronájmu je průběžně navyšován spolu s inflací. Zároveň je vaše investice hodnotným fyzickým majetkem, který v dlouhodobém horizontu na ceně neztrácí, ale spíše získává. A v neposlední řadě je poskytování bydlení smysluplná a užitečná služba, kterou lidé opravdu dlouhodobě potřebují.“ Ivana Birtová